www.78stroy.ru  / "МастерОК" / 2007 / №9 (81) / Девелоперская погрешность: плюс минус ноль lskgranit.ru/ "Ленстройкомплектация" | www.6543210.ru/ "Ленстройтрест"
На главную Поиск по сайту Написать письмо
Новости
О компании
Строительство
Производство
строительных материалов
Пресса
"МастерОК"
Раскрытие информации
Темы дня
2013
 
2012
 
2011
 
2010
 
2009
 
2008
 
2007
 


С какой целью вы зашли на сайт ПО "Ленстройматериалы"?
Вы можете выбрать максимум 4 варианта
1. Получить информацию о руководстве компании
2. Узнать контактную информацию
3. Ознакомиться с продукцией и предоставляемыми услугами
4. Найти вакансию
5. Узнать новости



 


Привлекательный работодатель12312



№9 (81)

Девелоперская погрешность: плюс минус ноль

Сегодня в рубрике «от первого лица» на страницах «Нашего Мастерка» Дмитрий Игнатьев, генеральный директор ОАО «ПО «Ленстройматериалы» делится своим взглядом, на то, что такое девелопмент, есть ли он в России и почему творить в Петербурге трудно.
 
Дмитрий Иванович, сегодня модно говорить «девелопмент», что включает это понятие на самом деле?
Сейчас девелоперами называют тех, кто занимается строительством и всеми видами земельных спекуляций, что, по большому счету, не соответствует действительности. На самом деле, девелопмент – это развитие, расширение, развертывание, рост, эволюция. И «эволюция» здесь – ключевое слово. На мой взгляд, девелопер тот, кто привносит новое качество. Любое место, исходя из сложившейся ситуации, имеет свою понятную ценность и потенциал. Тот, кто может к этой стоимости добавить дополнительный плюс, – настоящий девелопер. 
 
Плюс с точки зрения прибыли компании, жителей, или внешнего вида города?
Как это ни парадоксально, это одно и тоже. Во-первых, если вы реализовали какое-то достойное решение, значит, у вас его дороже купили. Во-вторых, это достойное решение принесло плюс тем людям, которые в конечном итоге будут им пользоваться. Не важно, бизнес-центр это или жилье. Хотя жилье это наиболее простой путь.

К примеру, у вас есть на Васильевском острове старый завод или трамвайный парк среди массива жилой застройки. Всем ясно, что на данной территории лучше всего реализовывать жилой проект. В результате возможны три варианта.

Кто-то (таких не много) построит то жилье, которое соответствует окружающей картине и реализует потенциал данной территории, ровно настолько насколько он всем очевиден. Это девелопер со знаком ноль. Кто-то (и таких примеров масса), возьмет эту хорошую территорию и реализует ее хуже, чем она того достойна. Вы получите девелопмент со знаком минус. И есть кто-то (кого нет на текущий момент), кто сделает то, что никто от данной территории не ожидал. В результате он получит прибыль и некую эксклюзивную картину, сделав эту территорию притягательней всего того, что вокруг нее располагается. Это девелопер со знаком плюс.
 
Есть конкретные примеры?
Критиковать просто, а вот говорить, что кто-то взял кусочек территории и сделал на ней что-то, что придало бы плюс самой этой территории, и окружающее пространство бы к ней подтянул, такие примеры привести сложно. Не знаю, не вижу.
А вот примеров девелопмента со знаком минус – масса. Курортный район Петербурга, не имеющий никакого комплексного освоения, и как следствие, черт знает, что там происходит. Крестовский остров. Уникальная территория городской застройки, которая была очень дорога, а после того, как ее сейчас освоили целиком, обесценилась. Это была эксклюзивная территория, на которой развернули якобы элитную, а на самом деле псевдо-элитную хаотичную застройку, которая «съела» все плюсы территории. Это девелопмент со знаком минус.
 
Когда застройщик реализует потенциал территории и делает то, что от него ожидают, разве это не минимизирует риски?
Девелопмент со знаком ноль в нашей ситуации – очень неплохой результат. Тому есть множество причин. Сегодня нужно как можно больше квартир, - и дешево. Поэтому застройщикам не выгодно иметь высокие цены на жилье. Масса народу нуждается в жилье, но цены на него – завышены. Сегодня потребитель не готов платить больше ни за какие дополнительные опции, даже если он в них заинтересован. Поэтому вы не можете прибавить ни копейки к существующей цене. Вам просто не на что это делать! 
 
Сегодня строители вынуждены переосмысливать понятие «элита», эконом и бизнес-класс, добавляя новые опции к существующим стандартам. Это действительно так?
Уровень стандартов повышается. Вы должны поставить стеклопакет, сделать более-менее приличный лифт и многое другое, без чего потребитель не готов покупать. Но определяющим, по-прежнему, являются категории «место» и «цена». Все остальное на их фоне – ерунда. А поскольку эти категории зависят от внешних факторов (в первую очередь, от стоимости земли), то на все прочие «игрушки» у строителей попросту не остается ресурсов. Может быть, они и не нужны. Если строитель (девелопер) направит основные усилия на то, чтобы купить правильную территорию, а потом не испортить ее, то он больше ни в чем и не нуждается. Он получит квартиру по той стоимости и в том месте, где она найдет своего покупателя.
Что касается «элиты»… Мне, в общем-то, даже примеры сложно привести. С моей точки зрения в Петербурге нет элитных районов для жизни, это однозначно. За исключением Каменного острова, но он как район для жизни не рассматривается.
 
Насколько социальная однородность в рамках одного проекта нужна и возможна сегодня или в ближайшей перспективе?
Еще 20 лет назад у нас все было социально однородно, поэтому и вопроса такого не стояло. Но за последние время у нас – вдруг! - появились богатые люди. А территорий, которые бы комплексно застроили под них, как не было, так и нет. «Морской фасад» мог бы стать элитной территорией, и это был бы девелопмент со знаком плюс, но, видимо, строитель счел, что лучше сделать основной акцент на площади эконом или среднего класса. А так… Для подобных проектов нужно много денег и смелости. Это как сделать Лас-Вегас. У кого-то же хватило смелости, чтобы поехать (полагаю, нужно было быть абсолютным психопатом!) и организовать игорный город в пустыне. Если бы было возможно сделать подобный город-саттелит, построенный по принципам жизни богатых людей, это было бы идеальное решение. Если же вы попытаетесь переделать в зону жизни богачей имеющиеся территории, думаю, вы потерпите фиаско. 
 
Историческая архитектурная целостность города не мешает строительству новых объектов?
Да нет, почему?! Город должен жить, и он всегда будет жить. В то время как мы с глобальным пиететом относимся ко всему, что было создано в эпоху Петра I и Екатерины II, Александров и Николаев, сами они не стеснялись перестраивать, перекраивать, сносить и строить заново. Мне кажется, надо быть смелее. Почему-то в Лондоне могут строить абсолютно резкие архитектурные формы в исторической зоне. Я (пускай меня, как угодно, обзовут) не противник строительства «Газпром-Сити». Я противник того, чтобы там поставить уродливый куб, но это вопрос вкуса тех, кто может строить «нетленку». «Газпром» может позволить себе играть в эти игры.
 
Возможно ли, вообще, сейчас насытить массовый рынок? Понятно, что снизить цены нереально.
Почему нереально? Сейчас мы находимся в ситуации, когда цены завышены, когда квадратным метр типового жилья в Москве, да и в Петербурге, стоит дороже, чем в Лондоне, или на Лазурном берегу. Поверьте, на Лазурном берегу жить не хуже, чем в Москве, только основная масса россиян не готова жить «там». Она физически не способна выдвинуться за пределы России. И говорить, что там дешевле, чем здесь, бессмысленно. Это не рынок нашего потребления. Пока мы не насытим наш рынок, на нем будет идиотская цена по 4,5 - 5 тыс. долларов за квадрат в Москве за стандартную, плохо сделанную квартиру. 
 
Какова Ваша стратегия в девелоперском секторе?
Мы не пишем «стратегий», «миссий» и т. д. Я, вообще, считаю, что наиболее успешная стратегия – это текущая тактика. Если вы тактически успешны, вы будете успешны стратегически. Есть мечта – быть девелопером со знаком плюс. Сейчас мы работаем над реализацией нескольких крупных проектов как элитного, так и массового строительства, на больших территориях, как в центре, так и на окраинах города рядом с «Кольцевой». Мы хотим сделать их отличными от того, что делают другие, и стать девелоперами со знаком плюс. Но это тактические задачи. Вообще, любые девелоперские проекты слишком длительные, поэтому каждый из них можно рассматривать как отдельно взятую стратегию. Мы не ставим задачу быть самыми крупными, хотя на текущий момент мы, если не самые крупные, то одни из самых крупных. 
 
Что из опыта западного девелопмента не мешало бы позаимствовать петербургским девелоперам?
Мне очень нравится нью-йоркский или лондонский опыт, когда берется небольшая территория в сложившемся, депрессивном районе, и на ней создается нечто абсолютно не рыночное, что занимает немного пространства, но сразу увеличивает в разы ценность окружающих объектов, и заставляет девелоперов скупать окружающие дома, чтобы присоединиться к этому решению. Это, действительно, вершина девелоперского искусства. Но у нас подобные проекты возможны только после того, как рынок насытится элементарными услугами. Перескакивать через этот этап – бессмысленно. Ничего не получится.

И все не так мрачно. Есть в Петербурге и строители и девелоперы, которые прошли этап становления и готовы реализовывать нечто толковое. Нам было бы проще, если бы законодательство, позволяло бы нам творить чуть больше. Когда приходит реально интересный архитектор и рисует реально интересный проект, зачастую, мы обнаруживаем, что никак не можем вписать его в существующие нормы и правила. Все это является следствием боязни принимать решения и идеологии «как бы не стало хуже». Но если ей следовать, никогда и лучше не станет. Нужно дать шанс пытаться сделать что-то лучшее. Пока этой возможности очень мало.