www.78stroy.ru  / "МастерОК" / 2007 / №11 (83) / Земельный рынок. Планы на пятилетку lskgranit.ru/ "Ленстройкомплектация" | www.6543210.ru/ "Ленстройтрест"
На главную Поиск по сайту Написать письмо
Новости
О компании
Строительство
Производство
строительных материалов
Пресса
"МастерОК"
Раскрытие информации
Темы дня
2013
 
2012
 
2011
 
2010
 
2009
 
2008
 
2007
 


С какой целью вы зашли на сайт ПО "Ленстройматериалы"?
Вы можете выбрать максимум 4 варианта
1. Получить информацию о руководстве компании
2. Узнать контактную информацию
3. Ознакомиться с продукцией и предоставляемыми услугами
4. Найти вакансию
5. Узнать новости



 


Привлекательный работодатель12312



№11 (83)

Земельный рынок. Планы на пятилетку

Земельный рынок. Планы на пятилетку
За последние пару лет жители мегаполисов и смежных областей свыклись с постоянным ростом цен на землю. Земельные спекуляции стали сверхдоходными и превратили директоров пригородных колхозов и совхозов в долларовых миллионеров, скоробогачами стали администрации и КУГИ районов. Банки выдают крупные кредиты под земельную ипотеку, залоги считаются крепкими, доходы – гарантированными.
 
Дмитрий Игнатьев, генеральный директор компании «Ленстройматериалы», рассказывает, в чем причина чрезмерного подорожания земли, и чего нам ждать от земельного рынка в ближайшие пять лет.
 
Почему отечественные земельные участки дороже тех, что расположены в заграничных столицах?
– Действительно, земельные участки в Москве, Петербурге и относящихся к ним областях дороже, чем, скажем, в Лондоне, Париже или Нью-Йорке. Если 3-4 года назад стоимость земли в Санкт-Петербурге для многоэтажного строительства была 5-70 долларов за квадрат привязки здания, т. е. 500-700 тысяч долларов за гектар, то сейчас 400-500, а то и 600 долларов за квадратный метр будущего здания. Стоимость гектара земли с разрешением на строительство многоэтажки доходит до 10-15 млн долларов! И это где-то на периферии города. Если на Рублевке или в Сестрорецке за 30-50 тыс. долларов вы можете купить сотку, то за те же деньги в Финляндии или пригородах Монреаля – целый участок на берегу озера. Причины общеизвестны. Огромный, десятилетиями копившийся спрос на жилье, сконцентрированные в крупных городах гигантские частные и корпоративные деньги, направленные только на внутренний спрос, давят на рынок недвижимости и земли, поднимая цены. Отсутствие инженерии и искусственно удлиненные и усложненные за последние годы процедуры получения земли под строительство создают ёё дефицит.
 
Почему государство, пропагандируя концепцию «доступного жилья», не может влиять на положение вещей?
– Земли вокруг – сколько угодно, денег у казны – тоже. Инженерно обеспечивай крупные участки и выставляй большие объемы земли на рынок – вот и реальная программа «доступное жилье». То есть государство должно делать то, что положено – инвестировать в крупные инфраструктурные проекты, создавать предпосылки для работы бизнеса, упрощать, в том числе законодательно, все процедуры, укорачивать цикл строительства и не вмешиваться в бизнес-процессы. Мы же имеем ситуацию, когда государство через земельные аукционы является самым крупным земельным спекулянтом, процедуры согласования и цикл строительства удлинился в два раза, а крупные инфраструктурные проекты, опять-таки с аукционов, продаются крупному бизнесу. И продаются дорого.
 
Изменится ли ситуация в ближайшие годы?
– Именно сегодняшняя цена торгов закладывает отправную точку стоимости земли в будущие 5-7 лет. Если инвестор заплатил на аукционе миллион за гектар, должен построить все сети, дороги и передать их городу за три года (что маловероятно), то сети, наверное, обойдутся ему в 250-300 долларов на квадрат привязанного жилья, а стоимость земли с процентной ставкой за этот период еще 150-200 долларов. Наверное, и рентабельность где-то должна быть, не даром же… Себестоимость строительства, т. е. цены на материалы, рабочую силу, тоже за это время не упадет. Значит, цена за квадратный метр жилья физически не может быть ниже сегодняшней. И это – арифметика, алгебра сложнее и дороже. В настоящее время в Санкт-Петербурге и Ленинградской области ведется около десятка крупных девелоперских проектов по инженерной подготовке территорий и строительству массового жилья, каждый с заявленным объемом строительства от одного до трех миллионов квадратных метров и все с примерно одинаковыми сроками реализации. Условия, на которых приобретена земля, стоимость и сроки инженерной подготовки не дают возможности удешевить ее к моменту готовности к строительству, по сравнению с нынешней. Через 3-5 лет на рынке будет достаточное количество инженерно подготовленной, но дорогой земли, а еще через год - три - большое количество квадратных метров жилья в массовом секторе. Но дорого.
 
Выровняется ли, на ваш взгляд, соотношение спрос-предложение?
– Глубины рынка в этих ценах, скорее всего, не будет, т.е. несмотря на рост доходов, более гуманную ипотеку и массовые закупки, тоже, кстати, дорогого жилья государством для «льготников», спрос не догонит предложение. Девелоперы будут остро конкурировать между собой при продаже жилья, но опуститься ниже себестоимости они не смогут. В результате рентабельность девелоперского и строительного бизнеса в целом упадет, инвесторы крупных проектов получат значительно более длительные сроки реализации и существенно меньшую доходность, чем они рассчитывали. Владельцы земельных участков, расположенных дальше и хуже, чем участки, на которых реализуются крупные проекты, потеряют в ликвидности и стоимости.
 
Как в этом контексте будет развиваться конкуренция?
– Завышенная себестоимость строительства, основную часть которой составляет цена земли, инженерная подготовка и большие процентные платежи, возникающие из-за крайне затянутого периода согласований, не дает девелоперам конкурировать за счет качества проекта. Я говорю про массовое жилье. За счет каких-то дополнительных опций, которые делали бы проект более привлекательным. Стадионы, озеленение, оригинальная архитектура, грамотное планировочное решение, все эти вещи очень хотелось бы придумывать и строить. Но, к сожалению, все определяет цена. Думаю, цена квадратного метра, по крайней мере, в эконом-классе – это 95% конкурентного поля. А очень хочется поконкурировать качеством продукта, а не его дешевизной именно в массовом секторе. Если бы у нас был более дешевый земельный рынок, мы получили бы не только более дешевое, но и более качественное массовое жилье. Что касается конкуренции в целом, то она будет многофакторной. С одной стороны, определять ситуацию будет локация участка, потому что торговать жильем на проекте в 100 тыс. кв. м, если чуть ближе и удачнее расположен конкурент, который 5 лет будет расторговывать свой миллион метров, невозможно. С другой стороны, небольшие проекты будут серьезно осложнять жизнь гигантам, потребителю не очень хочется жить в районе, где несколько лет будет идти стройка. И расположены эти малые проекты могут быть лучше. Но поскольку стартовые условия – это дорогая земля, определяющим конкурентным преимуществом все же будет цена, значит, о высокой рентабельности речи не пойдет. И «городов-садов» в эконом-классе тоже не будет. Дешево, бедненько, но чистенько – вот девиз на ближайшие 5-7 лет. Земля, на которой можно будет успешно строить и продавать, зафиксируется в цене, потому что уже дорого куплена: дорогие сети, длинные, а значит обросшие процентной ставкой инвестиции. И опускаться будет некуда. Но можно с небольшой рентабельностью вести бизнес. Менее удачные участки подешевеют и станут малоликвидными. Тот, кто дорого покупает сейчас такие участки, рассчитывая, что гонка продолжится – разорится, тот, кто купил ее дешево, или имеет запас прочности – заморозит свои деньги. Есть, правда, одно существенное неизвестное в этом расчете. Инвесторы проектов-миллионников рассчитывают на помощь со стороны государства в виде льготирования процентных ставок по кредитам на строительство инженерных сетей, финансирования строительства дорог. Плюс государство планирует и даже уже выступает крупным заказчиком строительства и покупателем строящегося жилья. То есть с одной стороны, государство собирает деньги, дорого продавая землю всем на земельных аукционах, с другой стороны, льготирует этими деньгами крупные проекты и покупает на эти деньги жилье для малоимущих. Думаю, что это поправит картину для инвесторов проектов-миллионников. Правда, зная, как сложно, долго, мучительно решаются подобные вопросы, не намного. Здесь на первый план выходят лоббистские возможности и близость к бюджету, а не рыночные преимущества. И уж средних и мелких инвесторов и строителей это точно не коснется.
 
Какая земля будет дорожать в первую очередь?
– Дорожать будет эксклюзив и элита. Нефть, металл, лес и т.д. – не должны подешеветь, значит очень большие московские и большие питерские и сибирские деньги за 5 лет станут только больше. Спрос на элитное жилье не упадет, а вот требования к нему – повысятся. А действительно достойной земли для создания предложения этому спросу не много и ее не добавится.