www.78stroy.ru  / Пресса / 2007 / Мифы о дорогом жилье и заботе о дольщиках lskgranit.ru/ "Ленстройкомплектация" | www.6543210.ru/ "Ленстройтрест"
На главную Поиск по сайту Написать письмо
Новости
О компании
Строительство
Производство
строительных материалов
Пресса
"МастерОК"
Раскрытие информации
Темы дня
2013
 
2012
 
2011
 
2010
 
2009
 
2008
 
2007
 
2006
 
2005
 
2004
 
2003
 
2014
 
2015
 


С какой целью вы зашли на сайт ПО "Ленстройматериалы"?
Вы можете выбрать максимум 4 варианта
1. Получить информацию о руководстве компании
2. Узнать контактную информацию
3. Ознакомиться с продукцией и предоставляемыми услугами
4. Найти вакансию
5. Узнать новости



 


Привлекательный работодатель12312



2007

Мифы о дорогом жилье и заботе о дольщиках

—Текущие цены на жилую недвижимость в Санкт-Петербурге - реальные или спекулятивные?

— В нашем городе - реальные цены

Что привело к взлету последних лет?

— Я считаю, что государство добавило к цене за квадрат 1000 долларов. За счет стоимости земли, созданной искусственно, потому что земли с моей точки зрения сколько угодно.

Разве аукцион - это не рынок, где компании соревнуются между собой?

— Государство определяет нижний порог и получает деньги. Деньги уходят в бюджет, а их в конечном итоге платит покупатель квартиры. Это раз. Во-вторых, продается слабо подготовленная в инженерном плане земля. Между тем, стоимость присоединения к коммунальным сетям за последние годы выросла многократно. По некоторым параметрам в 10 раз. Значит, добавляем еще от 70 до 150 долларов на квадратный метр.

— И что вы предлагаете?

— Альтернатива проста - нужно выставлять большой объем – цена упадет.

— То есть пока земли в продаже мало?!

— Совершенно верно. С одной стороны цена на землю поднята, а с другой - количество процедур согласований с ведомствами и различных проверок существенно увеличилось, и, как следствие, срок согласований увеличился в два раза. Если раньше с момента получения документов на землю мы могли через год стоять на стройплощадке, то сейчас через два с половиной, а то и через три.

Теперь считаем. Нормально работающая строительная компания с годовым объемом ввода в 100 000 квадратных метров, а тем более такая, как наша, которая имеет производственную базу, домостроительный комбинат, должна иметь запас проектов на весь период согласований. Мы же не можем дом построить, а потом остановиться и поджидать, пока новый согласуем. Живой компании необходим непрерывный цикл. Так что если сроки согласований увеличились до трех лет, то и объем запасов нужно увеличить до трехлетнего. И то это работа с колес. Как следствие - мы должны иметь объем земли в подготовке на три года вперед. Значит, и количество оборотных средств увеличивается. Элементарная арифметика: 100 000 квадратов в год на три года по стартовой цене 400 долларов - уже 120 миллионов долларов в обороте. Вот, собственно, и все. И, если взять стоимость денег при кредитовании, то на эту сумму строители только процентов заплатят 12-15 миллионов.

Это генерирует наиболее серьезные риски для дольщиков. Ведь вопрос не в том, что компании недобросовестны и их нужно контролировать прокуратурой, а в том, что компаниям одномоментно потребовалось такое количество денег, которое им негде взять. И поэтому их финансовая устойчивость оставляет желать лучшего. Может просто не хватить оборотных средств, чтобы вывести проект на стадию продажи

А есть ли возможность получить государственные деньги - дешевые и длинные?

— Нет. И это не нужно. Как только государство залезает со своими дешевыми деньгами на рынок, начинается бизнес на бюджете, который сейчас и так процветает пышным цветом. И в такой ситуации тот, кто ближе к бюджету, тот и герой. Нужно определиться: мы либо бюджетную экономику строим, либо рыночную. Понятно, что пока в большей степени бюджетную, но декларируется-то рыночная!

— И что должно делать государство?

— Упростить процедуры документации, и вывести на рынок большее количество земли. А государство сделало наоборот. Государство, декларируя заботу о дольщиках, реально подняло себестоимость и удлинило наш производственный цикл. То есть строительные компании получили ситуацию, когда они не могут выполнять обязательства, так как все изменения произошли резко и одномоментно. Какие-то проекты идут, какие-то начинаются, резко нужны оборотные деньги, которых негде взять, кроме как собирать с дольщиков.

— Получается, сейчас не существует системы долевого строительства?

— Она существует, но в усеченном варианте. Мы в состоянии переходного периода. У всех есть проекты, которые мы начали до вступления закона в силу. Сейчас все пошло новое. В итоге мы получили сегодня юридическую ситуацию еще более грязную, чем существовавшая. Ранее была какая то форма договора долевого участия, нужно было ее стандартизировать, упростить и двинуть вперед, как делают скандинавы. У них есть типовой договор, которое государство так или иначе согласовало, и все понимают, по какому договору работаем.

У нас ситуация, когда нам работать по договору запретили, мотивируя это заботой о дольщиках, при этом закон является абсолютно неработоспособным. Но, поскольку остановить бизнес нельзя, все обходят этот закон. Наплели таких хитросплетений, что они являются значительно более рисковыми, хлопотными, не имеют судебной перспективы, да к тому же ставят под риск как строительную компанию, так и покупателей.

— И что, вы бы сейчас рекомендовали человеку покупать квартиру на первичном рынке?

— Как и раньше было, так и сейчас - все связано с реноме строительной компании. Оно является определяющим. Есть закон, какой бы плохой он не был, он есть. Значит, нужно смотреть, как компания соблюдает этот закон. Репутация с моей точки зрения, это определяющий момент.

— А цены в такой сложной ситуации не упадут? Вообще, что будет с ценами?

— Нет, цены не упадут, если только люди не разорятся. Существует трехлетний выброс, потом стагнация. Постепенно все придет к росту 20% в год. Если ловить моменты, то нужно подождать, когда строители закричат о скидках. У строителей, как я уже сказал, нехватка оборотных денег, их надо откуда то черпать, они готовы продавать дешевле в расчете компенсировать эти затраты на следующем всплеске. Сейчас у нас такой период.

— То есть сейчас строители тратят те прибыли, которые население так раздражают?!

— Конечно. Надо это понимать, и тогда не будет мифов о сверхприбылях. Мы работаем в условиях 7-10 %-ной рентабельности. Это моя рентабельность. Скажут, что где-то есть 20-30 и 50, да, наверное, но это может быть отдельно взятый проект и вы попали в удачное время, а если взять интегрально, то вы выйдете на 7-10%. Я детально изучал ситуацию с ценами прошлого года, и реально получилось, что цены шли в гору на дефиците продаж. Нам реально было нечего продавать, то есть маржа была велика, а объемы мизерны. Так что многое зависело от стратегии, кто, когда продавал. Можно конечно сидеть на квартирах и не продавать, но возникает вопрос: где брать оборотные средства, а у строителей в этом плане все не просто.

Активы строителей не очень-то пригодны для залогов. Фактически, у большинства и активов-то нет. Бригады, опалубка. А банкирам нужен реальный залог. Город же торгует арендными правами, которые банкиры не воспринимают как залог. Это еще одна из проблем которую государство могло бы решить. Сделать арендные права залогопригодными – это сняло бы множество вопросов.

Вот еще один популисткий момент, о котором все сейчас говорят. Одноэтажное жилье. Пытаются убедить всех, что можно построить заводы по сборке малоэтажного жилья и выйти на низкую стоимость метра. Что тут можно сказать? Никто еще не придумал конструктивно ничего дешевле, чем сборное и массовое многоэтажное жилье, то есть панельные дома. Остальное все против логики. Все упирается в землю и инженерное обеспечение. Очевидно, что если инженерно обеспечили участок, то выгоднее строить многоэтажное жилье, а если не обеспечили, то не надо рассказывать про качество жизни и низкую стоимость. Если строить дачи с туалетом на улице, то, наверное, можно не дорого. Комфорт же неизбежно вздует затраты.

И еще, хочу чтобы все понимали: нам, строителям, не выгодны высокие цены. Так как они ограничивают объем продаж. Сегодня себестоимость возведения коробки с окнами и дверьми - 500 долларов за метр. Остальное добавляют земля, стоимость денег, согласования, налоги, маркетинг, сети. Поймите, мне все равно получать 100 долларов прибыли с метра. Что с цены 2000 за метр, что с 700 - я все равно получу эти 100 долларов. А вот продать двух комнатную квартиру за 120 000 очень сложно, нет у людей таких денег. Парадокс: у нас продукт массовый, а покупатель его должен быть богатым человеком.

 


«Интербизнес»
16 мая 2007